رُز دیپلمات

چرا مالک باید قوانین اجاره را بداند؟

آگاهی از قوانین اجاره مسکن به صاحبان خانه کمک می‌کند ریسک حقوقی را کاهش دهند، قراردادهای شفاف ببندند و در صورت بروز اختلاف سریع‌تر و مطمئن‌تر اقدام کنند. این راهنمای عملی، تمرکز بر نکات کلیدی قانونی و اجرایی دارد که موجران در ایران باید بدانند — از ثبت قرارداد در سامانه‌های رسمی تا نحوه برخورد با تأخیر در پرداخت و تمدید قرارداد.

قانون موجر و مستأجر و تغییرات مهم

قانون روابط موجر و مستأجر و مصوبات جدید مجلس و دولت در سال‌های اخیر چارچوب حقوقی رابطه موجر و مستأجر را تعیین کرده‌اند. این قوانین بر الزام به تنظیم قرارداد کتبی، ثبت قرارداد برای دریافت کد رهگیری و حدود اختیارات طرفین در افزایش اجاره و تخلیه تأکید دارند.

در عمل، تغییرات ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ بر ثبت قرارداد، حمایت از مستأجران در دوره‌های خاص اقتصادی و مقررات مربوط به افزایش مجاز اجاره‌ بها تأثیرگذار بوده‌اند.

ثبت قرارداد: چرا و چگونه قرارداد اجاره را ثبت کنیم؟

از سال‌های اخیر دولت سامانه‌هایی برای ثبت قرارداد اجاره راه‌اندازی کرده است تا شفافیت بازار افزایش یابد و دریافت کد رهگیری با سهولت انجام شود. ثبت قرارداد مزایایی مانند شفافیت حقوقی و تسهیل صدور اجراییه در موارد تخلف را فراهم می‌کند.

سامانه‌های مهم: سامانه خودنویس وزارت راه و شهرسازی (برای ثبت و دریافت کد رهگیری) و سامانه‌های مرتبط با ثبت اسناد و املاک که فرآیندها و امکانات متفاوتی ارائه می‌دهند.

نحوه تعیین اجاره‌بها، رهن و فرمول تبدیل

در عرف بازار، رابطه بین رهن و اجاره معمولا بر اساس توافق طرفین یا عرف محلی تعیین می‌شود؛ اما قوانین و دستورالعمل‌های دولتی و محلی می‌تواند سقف افزایش سالانه را تعیین کند. معمولاً برای تبدیل رهن به اجاره از فرمول‌های عرفی استفاده می‌شود (مثلاً هر یک میلیون تومان رهن معادل مبلغ مشخصی اجاره ماهانه).

نکته: برای جلوگیری از اختلاف، همه محاسبات و توافق‌ها را در قرارداد کتبی و ثبت‌شده ذکر کنید.

قانون پرداخت اجاره، چک و مهلت‌ها

مهلت پرداخت اجاره و نحوه برخورد با تأخیر باید در قرارداد قید شود. در صورت تأخیر طولانی، موجر می‌تواند از طریق مراجع قانونی و دفترخانه یا دادگاه اقدام کند؛ اما پیشنهاد می‌شود پیش از اقدام قضایی فرصت‌ها و مکاتبات رسمی (اظهارنامه) رعایت شود.

در قراردادهای رسمی امکان درخواست اجرائیه و اقدامات سریع‌تر وجود دارد. از طرف دیگر، چک‌ها و تضامین بانکی باید به درستی تنظیم شوند و بهتر است در متن چک ذکر شود که مربوط به اجاره است.

قانون تمدید قرارداد و محدودیت افزایش اجاره

تمدید قرارداد معمولاً با توافق طرفین انجام می‌شود؛ با این حال مصوبات و مقرراتی جهت حمایت از مستأجران در شرایط اقتصادی خاص وجود داشته که روی میزان افزایش مجاز اجاره تأثیر گذاشته‌اند. مستأجران معمولاً باید تمایل به تمدید را چند ماه قبل از پایان قرارداد اعلام کنند و هرگونه افزایش باید با توافق طرفین یا بر اساس آیین‌نامه‌های تعیین‌شده باشد.

نکته عملی: اعلام تمایل به تمدید و هر پیشنهاد افزایش را مکتوب کنید و در سامانه ثبت قرارداد بازتاب دهید.

حقوق و تعهدات موجر و مستأجر — چک‌لیست عملی

در اینجا فهرست کوتاه، روشن و قابل اجرا از وظایف و حقوق هر طرف آورده شده است تا در هنگام تنظیم قرارداد یا مدیریت ملک، به عنوان مرجع سریع استفاده کنید.

تعهدات موجر

• تحویل ملک در شرایط مناسب و قابل سکونت
• انجام تعمیرات اساسی و نگهداری تاسیسات اصلی (برق، آب، گاز)
• عدم اِعمال تغییرات ناگهانی که مانع استفاده مستأجر شود
• بازگرداندن مبلغ رهن بعد از پایان قرارداد طبق مفاد قرارداد

حقوق و تکالیف مستأجر

• پرداخت به‌موقع اجاره‌بها مطابق قرارداد
• استفاده مناسب از ملک و رعایت شروط قرارداد
• امکان درخواست تمدید طبق مفاد قانونی و عرف
• اعلام به‌موقع نیاز به تعمیرات اساسی

تخلیه، اختلاف و نقش مراجع — چه کار کنیم؟

در صورت بروز اختلاف (مانند عدم پرداخت اجاره یا تخلف از شرایط قرارداد)، نخستین قدم ارائه اخطاریه رسمی و تلاش برای مذاکره است. اگر مشکل حل نشد، بسته به نوع قرارداد (رسمی یا عادی) می‌توان از دفترخانه، اجرای ثبت یا دادگاه صالح درخواست صدور اجرائیه یا حکم تخلیه کرد.

توصیه: ثبت قرارداد و داشتن سند کتبی و کد رهگیری روند حقوقی را تسریع می‌کند.

نکات ویژه برای اجاره به اتباع خارجی (برای موجران)

وقتی به اتباع خارجی اجاره می‌دهید، موارد زیر را حتماً رعایت کنید تا هم ریسک حقوقی کمتر شود و هم تجربه مستأجر بهتری فراهم گردد:

• استعلام هویتی و بررسی گذرنامه/ویزا (کپی مدارک در قرارداد)
• تعیین روش پرداخت (انتقال بانکی داخلی یا روش‌های قابل قبول) و قید آن در قرارداد
• قید مدت دقیق اقامت و شرایط خروج/تمدید در قرارداد
• اطلاعات تماس اضطراری و قوانین خانه (house rules) به دو زبان فارسی و انگلیسی

نکته عملی: قراردادی دو‌زبانه (فارسی و انگلیسی) تهیه کنید تا امکان استناد بین‌المللی و شفافیت بالاتری فراهم شود.

مراحل ثبت آگهی ملک در رز دیپلمات — گام‌به‌گام

رز دیپلمات به‌عنوان پلتفرم تخصصی اجاره به اتباع خارجی، فرایند ثبت آگهی را ساده و هدفمند کرده است. در ادامه مراحل پیشنهادی برای ثبت آگهی موثر آورده شده است:

1. آماده‌سازی اطلاعات ملک: عکس‌های باکیفیت، توضیحات فارسی و انگلیسی، تعداد اتاق‌ها، امکانات، موقعیت و قوانین خانه.
2. تعیین قیمت و شرایط: مبلغ رهن، اجاره ماهانه، هزینه‌های سرویس و شرایط تخلیه/تمدید.
3. گرفتن مدارک لازم: مدارک مالکیت، اسناد و اطلاعات تماس جهت بارگذاری (در صورت نیاز).
4. بارگذاری آگهی در رز دیپلمات: فرم ثبت را پر کنید، تصاویر اضافه کنید و تنظیمات زبان و هدف‌گذاری را انجام دهید.
5. فعال‌سازی و پاسخگویی: آگهی را فعال کنید و به پیام‌ها و درخواست‌های بازدید سریع پاسخ دهید تا نرخ تبدیل افزایش یابد.

سؤالات متداول (FAQ)

در این بخش به تعدادی از پرتکرار ترین سوالات کاربران پاسخ داده ایم :

۱. آیا ثبت قرارداد در سامانه الزامی است؟

ثبت قرارداد برای دریافت کد رهگیری و بهره‌مندی از مزایای حقوقی (مانند تسهیل صدور اجراییه) ضروری است و از سال‌های اخیر سامانه‌های رسمی برای این کار فعال شده‌اند.

۲. اگر مستأجر اجاره را نپردازد چه‌کار کنم؟

ابتدا اخطاریه رسمی ارسال کنید؛ در قراردادهای رسمی می‌توان سریع‌تر درخواست اجراییه داد. ثبت قرارداد و داشتن اسناد کتبی روند را تسهیل می‌کند.

۳. آیا می‌توان قرارداد را بدون افزایش تمدید کرد؟

تمدید قرارداد به توافق طرفین بستگی دارد؛ در برخی دوره‌های خاص مقررات محدودیت افزایش وجود داشته است اما عموماً توافق دوطرفه لازم است.

۴. چه مدارکی از مستأجر خارجی باید بگیرم؟

کپی گذرنامه، ویزا/اجازه اقامت، مخاطب محلی (در صورت وجود) و قراردادی دو‌زبانه که شرایط پرداخت و مدت اقامت را روشن کند.

۵. آیا می‌توانم بخشی از اجاره را از ودیعه بردارم؟

بله — در صورت توافق و درج شرط در قرارداد، موجر می‌تواند معادل اجاره معوقه را از ودیعه برداشت کند؛ اما جریمه دیرکرد ماهانه معمولاً مجاز نیست مگر در قرارداد ذکر شده باشد.